Сдать или снять квартиру. Необходимый минимум знаний

Собираетесь сдавать в аренду квартиру? Уже сдаёте? Или Вы собираетесь снять жильё? Тогда набирайтесь терпения и читайте статью до конца. 

Доставшаяся в наследство от родственников квартира  или приобретенное на сбережения второе жильё, становятся неплохим подспорьем в получении дополнительного дохода. 

Сданное в аренду жильё позволяет получать  стабильный доход при фактическом сохранении объекта капиталовложениях (квартиры). 

Напротив, желание пожить самостоятельно, при не имении финансовой возможности приобрести первое жильё, становится определяющим в решении о  найме жилья.

Считать экономическую выгоду не наша задача. А вот о возможных конфликтах при сдаче квартиры в аренду, между её собственником и квартиросъёмщиком (арендатором), и как такие конфликты избежать, расскажем с большим удовольствием.  

Самая распространенная причина спора между сторонами - это  долги арендатора за жилье. Пустили в квартиру жильцов, а они не платят. Вот живут, а оплачивать не хотят. 

Бывает и так, что въехавшие в квартиру жильцы проявили собственную инициативу и сделали перепланировку в квартире. Им нравится. А Вам? 

Распространенными являются споры о выселении жильцов, которые не хотят освобождать Вашу недвижимость (квартиру). Оснований для таких споров множество. 

Будет несправедливо, если не сказать и о том, что причиной споров могут стать и действия наймодателя. Например: сдал квартиру в наём, а сам не исполняет обязанность по капитальному и текущему ремонту. 

Мы убеждены, чтобы свести к минимуму возможный конфликт между тем, кто сдаёт квартиру и тем, кто собирается  арендовать жильё, необходимо составить и заключить  подробный договор.

К составлению такого договора необходимо подойти ответственно, получив обязательную консультацию специалиста, которым безусловно является адвокат.  

Подготовленный для Вас договор (соглашение) - это уникальный продукт. Такой договор учитывает все Ваши пожелания и максимально защищает Вас.

В ходе консультации с адвокатом Вы высказываете свои пожелания об условиях договора. Обсуждаете, какие условия соответствуют требованиям закона и могут быть включены в условия соглашения. 

В отсутствии договора, например,  наймодатель, может обнаружить, что жилец поселил в квартире собак, сменил замки или сделал необратимую перепланировку. 

По общему правилу договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского кодекса.

Закон требует: собственник квартиры должен предоставить квартиросъёмщику недвижимость в пригодном виде, а тот обязуется вовремя платить за нее и за коммунальные услуги. 

Подписываемое сторонами соглашение советуем составлять, избегая шаблонных формулировок. 

Внимание! Не используйте скачанную из интернета форму договора. Такие формы содержат лишь  общие условия. Шаблон, вероятнее всего, не отвечает Вашим потребностям, а на момент подписания, возможно, вообще утратил свою правовую актуальность.

Рекомендуем  составлять  максимально подробный договор (соглашение). 

Например, Вы не хотите, что бы в сданной Вами квартире вдруг перекрасили стены или курили, то в договоре надо отразить такие запреты и оговорить  конкретные санкции за допущенные  нарушения таких запретов. 

В соглашении найма жилого помещения советуем указать:

  • каким образом осуществлять платежи;
  • разрешено ли приезжать родственникам и гостям и, если да, то  на какой срок;
  • какие ремонтные или другие работы возможно проводить в квартире без согласия наймодателя;
  • оговорить необходимую  замену сантехнического оборудования, электропроводки, окон, дверей, покрытий пола и потолка;
  • определить судьбу неотделимых улучшений и порядок выплаты компенсации их стоимости; 
  • зафиксировать возможные ограничения и запреты для сторон (нельзя курить, содержать в квартире животных и т. д. ).

 

В согласовании всех условий в формате договора заинтересованы обе стороны. 

Советуем нанимателю, перед заключением соглашения, убедиться, что имущество действительно находится в собственности наймодателя. 

С 15 июля 2016-го года свидетельство о праве собственности  заменили выпиской из ЕГРН, которую возможно получить в электронной форме. Такая выписка  позволяет определить, является ли лицо единственным собственником и не установлены ли обременения в отношении  недвижимости. 

Перед подписанием соглашения обязательно удостовериться, что договор будит  подписан полномочным лицом. Для этого собственник  предъявляет паспорт, а если договор заключает его представитель, то понадобится нотариальная доверенность. 

Отметим, что права и обязанности сторон соглашения зависят и от  срока на который такое соглашение заключается.  

Если договор рассчитан на один год и более, то наниматель получает преимущественную возможность заключить договор найма на новый срок (ст. 684 ГК). 

Однако, часто наймодатель стремится  заключить краткосрочное соглашение на 11 месяцев.  В этом случае у квартиросъемщика  уже не будет приоритета на подписание нового договора.

Сторонам необходимо помнить, что наймодатель может проверять состояние квартиры, но периодичность и порядок таких визитов согласовывается устно или письменно. Частота таких визитов также может быть предусмотрена договором. Ломать стены или выбрасывать хозяйскую мебель квартиросъемщик не может без согласия собственника жилья. Что именно, из дорогой Вашему сердцу мебели, находится в квартире на момент её передачи нанимателю, советуем также отразить в договоре.

Подселять в квартиру друзей и родственников арендатору тоже нельзя, не предупредив об этом арендодателя и не заручившись его письменным согласием на увеличение числа проживающих в квартире лиц.

В  арендуемой квартире нельзя устраивать склад или офис, что прямо предусмотрено статьей 678 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если в съемном жилье прорвало трубу и затопило соседей, то по общему правилу ответственность за произошедшее несет собственник недвижимости. В такой ситуации,  квартиросъёмщик будет нести ответственность лишь в том случае, если сам стал виновником произошедшей аварии. Аналогично и в случае с повреждениями от пожара.  

Как бы не складывались взаимоотношения между тем, кто сдаёт квартиру и тем, кто в неё вселяется, необходимо помнить о том, что любой спор может быть разрешён и без обращения в суд - путем переговоров сторон.

С уважением к Вам,

ZHAROV • SHEVTSOVA & Partners Lawyers and attorneys